Meublés de tourisme : ce qui change en fiscalité, DPE et réglementation locale

Épisode 30

Depuis la montée en puissance des plateformes type Airbnb et l’adoption de la loi Le Meur, les règles ont profondément changé : abattements fiscaux revus à la baisse, DPE désormais incontournable, enregistrement obligatoire, quotas locaux… Autant de nouveautés qui peuvent rapidement devenir complexes à suivre.

Pour nous aider à y voir clair, nous recevons Jérôme Forget, fondateur de Guest & Strategy, expert reconnu de l’hébergement touristique. Ensemble, nous décryptons les mesures nationales, les impacts concrets pour les hôtes, et les bonnes pratiques à adopter pour sécuriser son activité.

Transcription

Caroline : « Depuis quelques années, avec la montée en puissance de plates-formes comme Airbnb et la crise du Covid, les règles qui encadrent les locations touristiques se sont nettement durcies. Depuis l’adoption de la loi Le Meur, en novembre 2024, on parle de fiscalité plus stricte, d’un DPE qui devient incontournable, d’un enregistrement obligatoire et même de quotas dans certains quartiers.

Avec nous aujourd’hui, Jérôme Forget, fondateur de Guest & Strategy, une agence de conseil spécialisée dans l’hébergement touristique. Ensemble, nous allons décrypter ces nouvelles règles et identifier les actions concrètes à mettre en place dès maintenant pour sécuriser son activité sans sacrifier sa rentabilité.

Jérôme, bonjour ! »

Jérôme : « Bonjour ! »

Caroline : « Alors, pour qu’on comprenne bien le contexte, pourquoi y a-t-il eu une évolution des locations touristiques ces dernières années, quand on parlait de lutte contre la spéculation, de plates-formes ? »

Jérôme : « Écoutez, concrètement, il y a deux grands moteurs. Déjà, il faut voir la montée en puissance qualifiée de folle des plates-formes de type Airbnb, Booking.com ou encore Le Bon Coin. Concrètement, depuis ces dernières années, on peut parler de post-Covid. Depuis 2020, l’offre a doublé, voire triplé, sur le territoire français. Et en 2025, il y avait plus ou moins 943 000 annonces sur Airbnb. Rien que sur Airbnb, ce qui veut dire qu’il y en a sans doute encore plus à dire que sur Airbnb. Déjà, il y a l’explosion de l’offre, clairement, et ensuite une volonté politique de mieux cadrer l’activité, notamment pour répondre à la crise du logement qui peut toucher certaines villes. Aujourd’hui, vous l’avez dit, cette loi Le Meur a comme objectif de resserrer le cadre fiscal des meublés de tourisme, et on en reparlera, des chambres d’hôtes notamment, sur un point de vue de l’abattement fiscal.

Caroline : « Justement, on va parler de ce premier changement en termes de fiscalité. Vous l’avez dit, la question de l’abattement. Pour comprendre, est-ce qu’on peut prendre un exemple ? Je fais 10 000 € de revenus avec mon meublé de tourisme. Comment ça se traduisait avant et comment ça se traduit maintenant en termes d’impôts ? »

Jérôme : « Déjà, il va falloir qu’on distingue deux cas. Le cas d’un meublé classé qui bénéficie d’étoiles. Avant, on bénéficiait de 71 % d’abattement sur sa base d’imposition. Pour 10 000 € de revenus, on n’en déclarait que 2 900 € qui étaient imposables.
Cet abattement-là est réduit et on l’a passé à 50 %. Aujourd’hui, si on fait 10 000 € de revenus, on en déclare 5 000 € sur une base d’imposition. Mais si on n’est pas classé, alors là, c’est un peu plus drastique. On était sur 50 % d’abattement, donc de 10 000, on était à 5 000 avant la réforme.Et dorénavant, on est à 30 %. Donc ce qui se passe, c’est que concrètement, on déclare 7 000 € de base imposable sur 10 000 € de revenus. »

Caroline : « Ça ne concerne pas seulement l’abattement. Il y a également une modification des plafonds de revenus maximum. Est-ce que vous pouvez nous en dire un mot ? »

Jérôme : « Avant Le Meur, si nous étions un meublé classé ou une chambre d’hôtes, nous avions un seuil sur ce régime-là de micro-BIC qui était de 188 700. Pour autant vous dire un niveau qu’on peut qualifier d’élevé. Et dorénavant, ce niveau-là est abattu fortement, puisqu’on passe à un niveau de 77 700 € maximum pour garder ce statut-là d’abattement micro-BIC. Au-dessus de ce seuil-là, dorénavant, on bascule au régime réel simplifié. Maintenant, si on regarde le côté meublé non classé, le seuil était auparavant de 77 700. Et dorénavant, lui, pour le coup, a une énorme décote, parce que maintenant, c’est 15 000 € maximum. On voit encore la différenciation forte entre l’intérêt du classement vis-à-vis d’un meublé qui n’est pas classé, parce que là, 15 000, c’est relativement faible. Et au-dessus de ces 15 000 € pour un meublé non classé, là, on bascule obligatoirement sur un régime réel simplifié. »

Caroline : « On fait les maths. »

Jérôme : « Exactement, Caroline, sortez la calculette, faites les mathématiques. »

Caroline : « Allez, on sort la calculette. Qu’est-ce qu’on met dans la calculette pour calculer le régime fiscal qui va être le plus adapté ? »

Jérôme : « Il faut en effet déjà que vous connaissiez, sans surprise, un petit peu votre chiffre d’affaires, enfin votre revenu anticipé, pour savoir justement si vous êtes de facto ou pas sous tel ou tel régime. Mais au-delà du revenu que vous pouvez imaginer espérer pour telle ou telle année, il faut déjà aussi regarder les charges, l’ensemble des charges qui sont liées à votre activité. C’est vrai que souvent, vous sous-estimez un certain nombre de charges. Je vous les rappelle rapidement, et surtout je vous donne celles qui sont à prendre en termes de comptabilité par rapport à ce régime réel simplifié. Les commissions des plates-formes : en moyenne, c’est à peu près 15 % que vous allez payer de commissions. Le ménage, la blanchisserie, la conciergerie éventuellement avec qui vous bossez, qui fait l’accueil pour vous. Les intérêts de l’emprunt. Tout ce qui est fournitures, petits consommables : papier toilette, sopalin, liquide vaisselle, etc. Et puis on n’oublie pas l’amortissement du bien immobilier, en dehors du terrain, mais ça peut représenter des charges importantes, et les travaux aussi. Donc regardez : abattement théorique, on est à 30 si vous n’êtes pas classé, 50 si vous êtes classé. Mais niveau de charges réel, en fonction de votre mode opératoire, vous avez compris qu’il peut sans doute être supérieur à 30 ou à 50. Ça vaut peut-être le coup de basculer. »

Caroline : « Est-ce que c’est pareil pour les chambres d’hôtes ? »

Jérôme : « Donc, les chambres d’hôtes avaient un abattement de 71 % auparavant, comme les meublés de tourisme classés. On est à 50%. Et comme les meublés de tourisme classés, elles étaient à 188 700 € maximum de seuil pour basculer du micro-BIC au régime réel simplifié. Elles sont dorénavant à 77 700 €. »

Caroline : « Alors, on a vu, ça bouge du côté des impôts. Il y a un deuxième gros pilier, quand même, qui est important, c’est l’énergie, via le DPE, le diagnostic de performance énergétique. Que dit la loi Le Meur sur ce point ? »

Jérôme : « Alors, la loi Le Meur est précise sur ce sujet, à savoir qu’à compter de 2034 – donc c’est après-demain – l’ensemble des meublés de tourisme mis en location devront afficher un DPE classé entre A et D. Par contre, attention, depuis le 1er janvier 2024, donc ça fait déjà quelque temps, si jamais vous êtes classé F ou G dans une commune, dans une agglomération qui a déjà été soumise à une autorisation de changement d’usage, normalement soit vous êtes hors la loi, soit il faut que vous couvriez le plus vite possible en A et D, parce que vous êtes interdit à la location en meublé de tourisme si vous êtes F ou G, encore une fois dans des territoires spécifiques où il y a eu une autorisation de changement d’usage votée au conseil municipal. Donc attention, attention. Normalement aussi, il devrait y avoir une exception pour les résidences principales. Ce n’est pas tout à fait 100 % clair. Normalement, c’est uniquement pour les résidences secondaires. Donc, quelle commune êtes-vous ? Est-ce que la commune va bientôt légiférer sur un changement d’usage ? Est-ce que vous êtes aujourd’hui dans une passoire thermique qui ferait qu’en 2034 vous serez F ou E, donc vous ne pourriez plus louer ? Là aussi, chers amis, posez-vous les bonnes questions dès maintenant et n’attendez pas. »

Caroline : « Concrètement, donc, j’ai un meublé de tourisme en résidence secondaire. C’est quoi les deux, trois réflexes à avoir autour du DPE ? »

Jérôme : « Faites réaliser un DPE dès maintenant par un organisme sérieux. Une fois que vous avez votre note et votre lettre, imaginez qu’elle ne soit pas bonne, qu’elle soit au-delà du D, donc qu’elle soit E, F ou G. Le conseil, de toute façon, c’est de regarder quand même les travaux, quels sont-ils, combien ils coûtent, et d’anticiper. Anticiper, anticiper. Les travaux, on le sait très bien, ça ne prend pas forcément trois semaines pour les faire. Les artisans sont surbookés. Les devis peuvent aller en mode inflationniste aussi année après année. Donc peut-être anticiper en fonction de votre objectif et de votre exploitation. »

Caroline : « Alors, il y a une troisième mesure d’importance qui est passée au niveau national, c’est l’enregistrement des meublés de tourisme. »

Jérôme : « Quand on veut devenir hôte, il y a toujours eu, heureusement, une déclaration à la mairie à effectuer. Mais dorénavant, maximum, la date fatidique, c’est le 20 mai 2026. Il y aura une procédure qui va être normalisée à l’échelle nationale, passée par un site internet, pour que là chaque meublé de tourisme ait un numéro d’enregistrement unique. C’est déjà entré en vigueur dans certaines municipalités, dans certaines communes à l’échelle de notre belle région Grand Est, sans aucun doute. »

Caroline : « Mais justement, si je suis sur une commune qui me l’a déjà demandé, du coup je suis tranquille, je n’ai pas besoin de le refaire ? »

Jérôme : « Alors déjà, si vous avez déclaré votre activité il y a quelques années, il va falloir de toute façon repasser par cette procédure. Donc il faut être sur le qui-vive au niveau de l’information, au niveau de la mairie, de l’agglo, des services urbanisme, etc. Depuis la loi Le Meur, si jamais votre commune avait mis en place ce dispositif et si vous avez ce numéro, vous n’aurez pas besoin de vous ré-enregistrer dans les prochains mois. »

Caroline : « Donc je l’ai obtenu, mon numéro, il reste dans mes papiers, j’en fais quoi ? »

Jérôme : « Il va être demandé pour toute annonce, en termes de promotion, auprès de votre office de tourisme, évidemment, de facto, et puis, sans surprise, auprès des plates-formes, qui normalement sont censées vérifier que ce numéro n’est pas un vrai faux numéro que vous avez inventé, mais que ce soit évidemment un numéro officiel. »

Caroline : « Il faut que je l’affiche, ce numéro, sur mon annonce ? »

Jérôme : « Il faut l’afficher, au même titre qu’un numéro de déclaration d’activité, etc. C’est indispensable. »

Caroline : « Il y a eu beaucoup de changements au niveau national. Un petit peu, c’est qu’il y a des mesures qui se prennent localement, communes par communes. Si on regarde la boîte à outils dont disposent les communes pour encadrer les locations touristiques, qu’est-ce qu’elles peuvent décider ? »

Jérôme : « Beaucoup de choses. Ne soyez pas inquiets, restez encore avec nous. On a vu le côté national, maintenant le côté local. Première petite chose qu’on peut partager avec nos auditeurs, c’est le plafonnement sur un nombre maximum de nuits qu’on peut vendre par an, qui peut être diminué de 120 nuits à 90 nuits. Attention, là aussi, pour tout ça, on parle vraiment de la résidence principale. »

Caroline : « Maintenant, les communes peuvent demander le changement d’usage avec compensation. Qu’est-ce qu’il se passe quand on transforme un logement d’habitation en meublé de tourisme dans certaines villes ? »

Jérôme : « Traditionnellement, un meublé de tourisme est dans un local dit d’habitat, parce que c’est quelqu’un qui va y séjourner, c’est de l’habitation. Sauf que dorénavant, je répète, dans certaines communes qui ont choisi de voter ce dispositif, il va falloir que vous puissiez muter votre local d’usage d’habitat, d’habitation, en un usage dit commercial. Sur le papier, on dit que c’est simple, c’est une déclaration. Par contre, là où ça se complexifie, c’est qu’il y a quasi systématiquement, face à cette transformation où on va passer du local d’habitat à local commercial, vous l’avez dit, une compensation. Concrètement, la compensation, en quelques mots, ce que ça signifie : vous allez modifier d’habitat en commercial pour exercer votre activité de meublé de tourisme. Il va falloir que vous puissiez compenser par une superficie équivalente. Et là, soit vous achetez une superficie pour le locatif classique, soit vous êtes multipropriétaire. C’est un scénario classique : vous pouvez très bien dire “je condamne un de mes deux biens, celui-là je le garde en habitat, je fais de la longue durée, et celui que je garde, je passe en commercial, lui je fais du meublé de tourisme”. Mais pour les tout petits propriétaires qui n’ont qu’un seul bien en meublé de tourisme, ça peut être compliqué s’il y a toute cette compensation. Même si, selon les communes, il peut y avoir une autorisation pour garder un meublé de tourisme et celui-là le garder en habitat, et peut-être à partir du deuxième où là on a l’obligation de passer en commercial, pour ne pas non plus être trop drastique sur les petits propriétaires. Mais encore une fois, c’est au cas par cas, ce sont les communes qui choisissent tout ça. »

Caroline : « Oui. Et puis on voit qu’il y a déjà des décisions de justice qui ont été prises en cas d’infraction. »

Jérôme : « On peut penser à Lille, où un propriétaire a été condamné récemment à 33 000 € d’amende pour avoir loué déjà sans autorisation de la mairie. Bayonne, sur la côte Atlantique basque, il y a un propriétaire via une SCI qui a écopé de deux amendes de 5 000 €, pour un total de 10 000 €, pour non-respect du règlement de compensation. »

Caroline : « Oui, ça peut chiffrer, quand même. Il y a un autre levier des communes pour encadrer les locations touristiques : c’est la question du zonage. Alors peut-être on peut dire un mot du PLU-i, le plan local d’urbanisme intercommunal. Qu’est-ce que les communes peuvent décider à ce niveau-là ? »

Jérôme : « Tout simplement interdire, dans certaines zones, les meublés de tourisme, le but étant de préserver une offre de logement classique pour les habitants. Ensuite, elles ont plutôt tendance à mettre en place des quotas, donc à limiter plus qu’à interdire. Donc là, très concrètement, elles vont en effet définir des zones dans telle ou telle ville où, logiquement, là où il y a la plus forte touristicité ou la plus forte proportion — on peut appeler ça vulgairement des Airbnb, autrement dit des meublés de tourisme — avec beaucoup, beaucoup d’offres qui pullulent et des problématiques de riverains, de cohabitation, etc., là elles vont mettre en place des quotas très, très stricts pour concrètement écarter et éliminer peut-être quelques centaines, voire plus, de meublés de tourisme qui pullulent dans telle ou telle zone de l’agglomération. »

Caroline : « Quand on entend tout ça, on peut se sentir un peu perdu. À qui on s’adresse en premier lieu pour avoir une info fiable ? »

Jérôme : « Premier réflexe : la mairie. Logique simple, mais efficace : mairie, mairie, mairie. Déplacez-vous, allez les rencontrer, services de l’urbanisme ou du développement économique aussi, en fonction de la taille de votre mairie et de l’agglomération. Et on n’oublie pas évidemment nos chers partenaires des offices de tourisme. Donc le duo magique : office de tourisme plus mairie. Là, vous blindez la sécurité d’être dans les clous dans les prochains mois. »

Caroline : « Je retiens donc trois points essentiels.

Un : je fais les maths. Je regarde l’impact du classement sur ma fiscalité et j’intègre toutes les charges dans la calculette avant de choisir mon régime.

Deux : je fais réaliser un DPE fiable sur mon meublé de tourisme. Comme ça je connais la performance énergétique de mon logement et je mesure quelle marge de manœuvre j’ai d’ici 2034.

Et puis trois : on vient de le dire, je suis l’évolution des règles locales. Je me tiens informé auprès de la mairie et de l’office de tourisme.

Merci Jérôme. »

Jérôme : « Merci beaucoup. »

Caroline : « Et merci à vous pour votre écoute. Pour ne rien manquer des conseils de nos experts, pensez à vous abonner à notre chaîne de podcasts Explore Grand Est Académie. N’oubliez pas de mettre des étoiles si cet épisode vous a été utile. »

Voix off : « C’était Adopter les bonnes pratiques, un podcast de l’Agence Régionale du Tourisme Grand Est. Rendez-vous dans 15 jours pour un nouvel épisode. »

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